المبحث الثالث

الحقوق والالتزامات في عـقـد التـأجير التمويلي

يراعى في الالتزامات التي تترتب على عقد التأجير التمويلي أن المؤجر في الحقيقة ليس سوى ممول، لذلك فإن من المقبول أن يتحمل أقل الالتزامات الإيجارية؛ استثناء من القواعد العامة في عقد الإيجار.

المطلب الأول

التزامات المؤجر وحقوقه

نبين التزامات المؤجر في الفرع الأول، ثم حقوقه في الفرع الثاني.

الفرع الأول

التزامات المؤجر

1. التزام المؤجر بالتمويل:

لشركة التأجير التمويلي حرية رفض العرض بتمويل المشروع أو قبوله، فإذا قبلت العرض فإنها تلتزم بتمويل المشروع، وشراء العين المطلوبة، فالتزام شركة التأجير التمويلي بتأجير العين المطلوبة هو في الواقع تعبير قانوني عن التزامها بالتمويل، لأنه لا يمكن للمؤجر تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة كالتزام مترتب عليه وفق عقد التأجير التمويلي إلا إذا تملك العين المؤجرة.

فإذا رفضت تمويل شراء العين بعد إبرام عقد التأجير التمويلي تكون مخلة بالتزامها التعاقدي الأمر الذي يستوجب مسئوليتها العقدية تجاه المورد وتجاه المستأجر، لأن التزامها هو التزام بتحقيق نتيجة، حيث إن المطلوب هو تحقيق غاية معينة هي التمويل، ويكفي أن يثبت المستأجر عدم تحقق الغاية المطلوبة والضرر الذي أصابه؛ لافتراض الإخلال بالالتزام العقدي من جانب المؤجر.

2. الالتزام بالتسليم:

تقضي القواعد العامة في عقد الإيجار بأن يقوم المؤجر بتسليم المأجور للمستأجر وأن يمكنه من الانتفاع به دون أي عائق. غير أن آلية تسليم المأجور في عقد التأجير التمويلي مختلفة لوجود طرف ثالث هو المورد أو البائع، حيث تقوم شركة التأجير التمويلي بتفويض المستأجر بمعاينة وفحص المأجور واستلامه من المورد أو البائع مباشرة بموجب محضر استلام يدون فيه حالة المأجور ومدى مطابقته للشروط والمواصفات، ويتم توقيع المحضر من المورد أو البائع والمستأجر. ومتى عاين المستأجر المأجور واستلمه يكون المؤجر قد أوفى بالتزامه بالتسليم. وباستلام المؤجر المحضر الموقع من المستأجر بما يفيد استلام المأجور خاليا من العيوب ووفقا للشروط المتفق عليها بينهما وتاريخ استلام المأجور، يقوم بدفع قيمة المأجور للمورد أو البائع.

وإذا استلم المستأجر العين المؤجرة من المورد دون تحرير محضر الاستلام، يكون قد تسلم العين دون أية تحفظات، ولا يستطيع بعد ذلك الامتناع عن تنفيذ عقد الإيجار. أما إذا امتنع المورد عن تنظيم محضر الاستلام بالصورة التي تثبت حالة العين المؤجرة أو عن توقيعه، فيجوز للمستأجر أن يمتنع عن استلام المأجور حماية له؛ وإلا كان مسئولا أمام المؤجر عما قد يعتري محل العقد من عيوب أو نقص أو عن أية بيانات تذكر في المحضر فيما يتعلق بطبيعة العين أو حالتها.

ويقوم المستأجر باستلام المأجور لحسابه الخاص وباعتباره وكيلا عن شركة التأجير التمويلي (المؤجر) وفقا للقواعد العامة في الوكالة، لذلك لا يستطيع أن يعود على المؤجر لمطالبته بالتسليم. كما أن التزام المستأجر باستلام المأجور خاليا من العيوب الظاهرة هو التزام بتحقيق نتيجة وليس بذل عناية، لذلك إذا أهمل في فحص ومعاينة محل العقد واستلم المأجور رغم وجود عيب ظاهر فيه؛ فإنه يكون قد أخل بتنفيذ ما وكل به، وتقوم مسئوليته وفقا للقواعد العامة للوكالة، لأنه على أساس المحضر يقوم المؤجر بدفع الثمن، وللمؤجر أن يرجع عليه بالتعويض عن الضرر الذي نتج عن ذلك.

أما بالنسبة للعيوب الخفية، فإن التزام المستأجر هو التزام ببذل عناية، فإذا ظهر في المأجور عيب ولم يثبت تقصير المستأجر، فإن لكل من شركة التأجير التمويلي ( المؤجر) والمستأجر لأنه استلم المأجور بصفته وكيلا؛ أن يعود على المورد أو البائع ، وغالبا ما ينص عقد التأجير التمويلي على منح المستأجر حق الرجوع على المورد أو البائع بدعوى مباشرة، وهذا الحق مقرر بنص القانون استثناء من مبدأ الأثر النسبي للعقد، وفي ذلك نصت المادة 13/1 من القرار بقانون على أنه ( تعتبر التزامات المورد بموجب اتفاقية التوريد واجبة الأداء للمستأجر، كما لو كان المستأجر طرفا في تلك الاتفاقية، وكما لو كانت العين المؤجرة موردة مباشرة للمستأجر على ألا يعتبر المورد مسئولا عن ذات الضرر تجاه كل من المؤجر والمستأجر في ذات الوقت).

وقد نصت المادة (19) من القرار بقانون على أنه:

1. يعتبر قبولا للعين المؤجرة من قبل المستأجر في الأحوال الآتية:

1. قيام المستأجر بإبلاغ المؤجر أو المورد خطيا بتطابق مواصفات العين المؤجرة مع بنود عقد التأجير التمويلي.
2. إذا لم يرفض العين المؤجرة بعد مضي فترة محددة يتفق عليها طرفا عقد التأجير التمويلي تكفي للمعاينة.
3. استعمال العين المؤجرة.
4. جوز للمستأجر إذا قبل العين المؤجرة وفقا للبندين (ب) و (ج) من الفقرة (1) من هذه المادة مطالبة المورد بالتعويض عن الخسائر التي تنجم عن عدم مطابقة العين المؤجرة لاتفاقية التوريد خلال فترة محددة يتم النص عليها في عقد التأجير التمويلي.

وفي حال لم يأذن المؤجر للمستأجر باستلام العين من المورد، وقام باستلامها مباشرة من المورد؛ ثم قام بتسليمها للمستأجر، فإن المؤجر هو من يتحمل المسئولية في هذه الحالة.

3. الالتزام بضمان التعرض

القاعدة العامة في عقد الإيجار أن المؤجر يلتزم بعدم التعرض للمستأجر في انتفاعه بالمأجور، سواء كان التعرض ماديا أم قانونيا، صادرا منه شخصيا أو من أحد أتباعه، وكذلك أي تعرض قانوني يصدر من غيره. وفي ذلك نصت المادة 22 من القرار بقانون على أنه (يضمن المؤجر أن حيازة المستأجر للعين المؤجرة لن تتعرض لأية معارضة أو منازعة أو ممانعة من الغير، وتحت طائلة المسئولية والتعويض). ولكن يجوز أن يرد شرط في عقد التأجير التمويلي يفيد عدم جواز رجوع المستأجر على المؤجر في كل حالة يعجز فيها المستأجر عن استعمال المأجور لأي سبب لا يد للمؤجر فيه، ويترتب على هذا الشرط عدم ضمان المؤجر تعرض الغير للمستأجر المبني على سبب قانوني ما لم يكن الحق الذي يستند إليه الغير قد آل له من المؤجر نفسه.

4. ضمان العيوب الخفية:

القاعدة العامة هي ضمان المؤجر العيوب الخفية في المأجور ما لم يكن المستأجر قد علم بها وقبلها، أو كانت مما جرى العرف على التسامح فيه. وخروجا على هذا الأصل يمكن الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على الإعفاء من ضمان العيوب الخفية؛ ما لم يكن من شأن العيب أن يمنع المستأجر من الانتفاع بالعين على نحو ما أعدت له. ولا يوجد نص في القرار بقانون ينظم هذه المسألة لذلك يبقى المؤجر ملتزما بضمان العيوب الخفية وفقا للقواعد العامة ما لم يرد نص في العقد على تحميلها للمستأجر.

ولأن المؤجر في التأجير التمويلي هو مجرد ممول ولا يتدخل في اختيار العين المؤجرة، فإنه ينص في عقد التأجير التمويلي على إعفاء شركة التأجير التمويلي من ضمان العيوب الخفية، وذلك لأن المستأجر هو من حدد المورد والعين المؤجرة وقام بفحصها ومعاينتها واستلامها مباشرة من المورد. بل إن المستأجر يتحمل ضمان هذه العيوب الخفية في مواجهة المؤجر باعتباره وكيلا عنه، وباعتبار أن العين قد تعود له في نهاية مدة العقد. ولكن للمستأجر الرجوع على المورد أو البائع بدعوى مباشرة ومطالبته بضمان العيوب الخفية. ولكن هذا الضمان لا يشمل التأجير التمويلي اللاحق لأن المستأجر هو ذاته بائع العين المؤجرة للمؤجر.

5. التزام المؤجر بالصيانة:

وفق القواعد العامة يلتزم المؤجر بإصلاح وترميم ما يحدث من خلل في المأجور يؤدي إلى عدم تمكن المستأجر من الانتفاع به طوال مدة الإيجار (الإصلاحات الضرورية) شريطة أن لا يكون للمستأجر أو أحد تابعيه دخل في حصولها.

وتسري هذه القاعدة العامة على التأجير التمويلي، ولكن أجازت المادة 24 من القرار بقانون أن يتضمن عقد التأجير التمويلي التزام المستأجر بصيانة العين المؤجرة، فنصت على أنه (2- إذا تضمن عقد التأجير التمويلي التزاما بقيام المستأجر بصيانة العين المؤجرة، أو إذا كان المورد أو المصنع قد أصدر تعليمات فنية تتعلق بكيفية استعمال العين المؤجرة، يلتزم المستأجر بتنفيذ هذه التعليمات، أو ما تم الاتفاق عليه بموجب عقد التأجير التمويلي) . لأن الغرض الأساسي للمؤجر هو التمويل لا ضمان استيفاء المنفعة. لذلك فإن الصيانة تكون على المستأجر في حالتين فقط وهما:

1. أن يرد نص في عقد التأجير التمويلي يحمل المستأجر الالتزام بصيانة العين المؤجرة.
2. أن يزود المورد المستأجر بتعليمات فنية لاستعمال المأجور.
3. تبعة هلاك العين المؤجرة:

القاعدة العامة في عقد الإيجار أن تبعة هلاك المأجور على المؤجر لأن ذلك يعني استحالة تنفيذ المؤجر لالتزامه. ولكن في عقد التأجير التمويلي فإن تبعة هلاك هذه العين على المستأجر، وليس له الرجوع على المؤجر بتبعة الهلاك ما لم يكن الهلاك بسبب المؤجر. وفي ذلك نصت المادة 17/1 من القرار بقانون على أنه (يتحمل المستأجر مسئولية سلامة العين المؤجرة، وتبعة أي مخاطر متعلقة بهلاكها أو تلفها أو سوء استخدامها أو استغلالها، وأي مخاطر أخرى منذ لحظة تسلمه الفعلي أو الحكمي للعين). ⁽²²⁾ ولكن هذه القاعدة مكملة فيجوز الاتفاق في عقد التأجير التمويلي على أن تكون تبعة هلاك العين المؤجرة على المؤجر.

7. الالتزام بنقل الملكية:

يتضمن عقد التأجير التمويلي عادة حق المستأجر في شراء العين المؤجرة في نهاية مدة الإيجار، كما نصت المادة 8 من القرار بقانون على أنه: يجوز أن ينص عقد التأجير التمويلي على نقل ملكية العين المؤجرة إلى المستأجر قبل انتهاء مدة العقد، إذا قام المستأجر بالوفاء بجميع الالتزامات الناشئة بموجب هذا العقد.

فإذا أعلن المستأجر رغبته في الشراء يلتزم المؤجر بنقل الملكية للمستأجر، وقد نصت المادة 31/5 من القرار بقانون على أنه ( عند قيام المستأجر بممارسة خيار شراء العين المؤجرة من غير المنقول أو الأموال المنقولة الخاصة، أو في حال نص عقد التأجير على انتقال ملكية العين المؤجرة محل العقد إلى المستأجر بعد سداده لكافة الالتزامات المترتبة عليه، يجب على المؤجر تسجيل العين المؤجرة باسم المستأجر خلال (15) يوما من تاريخ أحقية المستأجر بتملك العين المؤجرة، وإذا لم يقم المؤجر بذلك، للمستأجر الحق في اللجوء إلى المحكمة المختصة للحصول على قرار بنقل ملكية العين المؤجرة إلى المستأجر).

كما نصت الفقرة الرابعة من هذه المادة على أنه (يعفى المؤجر والمستأجر من أية رسوم متعلقة بنقل الملكية أو تسجيل الأموال المنقولة الخاصة والأموال غير المنقولة للمستأجر تنفيذا لعقد التأجير التمويلي).

ونصت الفقرة الثانية من ذات المادة على أنه (يخضع العقار محل العقد للتسجيل لدى دائرة تسجيل الأراضي المختصة، ولا تسري عليه أحكام الشفعة والأولوية عند نقل ملكيته من المؤجر إلى المستأجر أو من المؤجر إلى مؤجر آخر، مع مراعاة أحكام التشريعات المتعلقة بتملك الأجانب للأموال غير المنقولة وتصرف الأشخاص المعنويين بالأموال غير المنقولة).

ونقل ملكية العين المؤجرة للمستأجر بعد تنفيذ المستأجر لالتزامه المتمثل بالوفاء بجميع الأقساط المترتبة عليه لمصلحة المستأجر، فيه أيضا مصلحة للمؤجر بالتخلص من المعدات المستهلكة بعد انتهاء عمرها الافتراضي وانخفاض قيمتها.

الفرع الثاني

حقوق المؤجر

1. حق المؤجر في التصرف بالعين المؤجرة:

نصت المادة (11) من القرار بقانون على أنه:

1. يحق للمؤجر بيع العين المؤجرة أو رهنها بموافقة المستأجر، شريطة ألا يترتب على ذلك أي انتقاص من حقوق أو مزايا مقررة للمستأجر، أو فرض أي التزامات جديدة عليه.
2. في حالتي الرهن أو صدور حكم قضائي بإلزام المؤجر بدفع مبالغ مالية وبيع العين المؤجرة بالمزاد العلني – وفق لأحكام التشريعات النافذة -يحل الشخص الذي أحيل إليه المزاد محل المؤجر في جميع الحقوق والالتزامات وفق أحكام عقد التأجير التمويلي.

كما نصت المادة (21/1) من القرار بقانون على أنه (1- يجوز للمؤجر إحالة حقوقه ونقل التزاماته المترتبة له بموجب عقد التأجير التمويلي للغير دون موافقة المستأجر ولا تعتبر هذه الإحالة أو النقل نافذة في مواجهة المستأجر إلا من تاريخ إشعاره خطيا بها وفقا للطرق المحددة في عقد التأجير التمويلي، ولا يترتب على هذه الإحالة أو النقل أي انتقاص من حقوق المستأجر الواردة في عقد التأجير التمويلي أو فرض أي التزامات أخرى عليه.

كما نصت الفقرة الثالثة من هذه المادة على أنه (لا يعتبر نقل ملكية العين إلى طرف ثالث تعديلا لشروط عقد التأجير التمويلي أو إنهاء له، ولكن يترتب على ذلك انتقال حقوق المؤجر والتزاماته المحددة في عقد التأجير التمويلي إلى المالك الجديد.

ويتبين من هذين النصين أنه يشترط لقيام المؤجر في عقد التأجير التمويلي ببيع العين المؤجرة أو رهنها أن يحصل على موافقة المستأجر. بينما لا يلزم الحصول على موافقة المستأجر في حالة إحالة حقوقه أو نقل التزاماته للغير، بل يكفي إشعاره بذلك خطيا حتى تسري في حقه. وأن أي تصرف من قبل المؤجر، بالبيع أو الرهن أو الإحالة يجب أن لا ينتقص من حقوق أو مزايا المستأجر وأن لا يفرض عليه التزامات جديدة. بل يحل المالك أو المحال له الجديد كمؤجر محل المالك القديم.

ولكن يشترط في المتنازل له أن يكون من المقيدين في سجل المؤجرين، أي شركة تأجير تمويلي أو بنك مصرح له بذلك، منعا للتحايل.

2. حق المؤجر في معاينة المأجور:

نصت المادة 12/أ من قانون التأجير التمويلي الأردني رقم 45 لسنة 2008 على أنه (يترتب للمؤجر الحقوق والمزايا التالية: 2- معاينة المأجور للتحقق من حيازة المستأجر المستمرة للمأجور ولفحص حالته وفق الأعراف المتبعة بشرط ألا يلحق هذا الإجراء أي ضرر بالمستأجر، وللمؤجر أن ينيب عنه خطيا أي شخص للقيام بهذه المهمة).

ولم يرد في القرار بقانون الفلسطيني نص مماثل، غير أنه أجاز للمؤجر في المادة ( 29/1/ج) طلب فسخ عقد التأجير التمويلي في حالة عدم قيام المستأجر بصيانة وإصلاح العين المؤجرة ضمن المدة المحددة في عقد التأجير التمويلي أو ضمن مدة معقولة في حال عدم تحديد تلك المدة، إذا نص العقد على التزام المستأجر بالصيانة والإصلاح، ومن البديهي أنه لا يمكن للمؤجر أن يتحقق من ذلك دون أن يكون له حق معاينة المأجور.

(22)⁽²²⁾ ونصت الفقرة الثانية على أنه في حالة عدم تسليم العين المؤجرة أو التسليم الجزئي أو التسليم المتأخر أو غير المطابق لاتفاقية التوريد، ومطالبة المستأجر للتعويضات المستحقة له وفقا لأحكام المادة (20) من هذا القرار بقانون، فإن المورد يتحمل مخاطر الهلاك. ونصت على ذلك أيضا المادة 14 من القانون الأردني؛ وأضافت (ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك). بينما نصت المادة 10 من القانون المصري على أن يتحمل المؤجر تبعة هلاك المال المؤجر متى كان ذلك بسبب لا دخل للمستأجر فيه، ويجوز للمؤجر أن يشترط التأمين على الأموال المؤجرة بما يكفل الحصول على القيمة الإيجارية عن باقي مدة العقد والثمن المحدد به.